仲行:纳米楼逾3000伙3年内争客

  图:菁隽堪称纳米盘之霸

  不足200方呎的纳米盘因入场门槛低成上车客新宠,发展商一窝蜂争建该类住宅,致落成量大幅攀升。仲量联行发表报告指出,今年起至2021年的3年间,将有逾3000伙纳米楼住宅落成,较过去3年落成量高出60%,该类物业价格走势向来跑输大市,若楼市一旦逆转,风险不容忽视,料下半年该类新盘开价偏软,最终或与二手“揽炒”,跌幅恐逾5%。/大公报记者 梁颖贤

  不足200方呎的纳米盘供应过去数年氾滥成河,个别单位甚至不足130方呎只能容纳一个人,“大隻佬入厕所想转身都难”,此类单位虽被市场一面倒狂轰不人道及无良,但因入场门槛低,属不少实力不足的上车客恩物,港人只好边闹边买,更助长发展商一窝蜂兴建此类单位。

  纳米楼售价吸引惟易手难

  仲量联行研究部资料显示,2019年至2021年的3年间,纳米楼新供应将逾3000伙,佔整体私人住宅新供应约5%,较过去3年落成量高出60%。而当中不少均於落成前已售出,如近期当红炸子鸡的“龙床盘”菁隽,减价37%重推一劈而红,虽然单位细至128方呎,惟入场费低见174万元,是全港5年来最低消费新盘,344伙即日近抢清。该行资本市场部资深董事莫凯杰指出,配合打工仔的加薪幅度追不上楼价升幅,发展商需要㓥细单位面积以维持较低的单位总价,令更多买家可承受。

  该行研究部主管马安平指出,儘管纳米楼售价吸引,但购买纳米楼其实存在一定风险,原因是在楼市下行期间,纳米楼的价格走势往往跑输大市。纳米楼业主要在二手市场售出单位,往往要大幅减价才能获得承接。由於预期下半年楼市前景欠佳,发展商推售纳米楼楼盘,开价要较偏软,最终将导致二手楼价跌幅更甚。预期今年整体楼价下跌5%以内,纳米楼楼价将跑输大市。

  已消化逾万伙 市场近饱和

  有楼神之称的长实(01113)执行董事赵国雄去年底已发表神预测,预告纳米楼无运行。指过去数年大行其道的纳米楼将成跌市重灾区,市场近年已消化万多伙该类单位,今年续有数千伙供应,意味整体供应多达两万伙,市场已接近饱和,不排除该类市场楼价跌幅多於20%至30%,跌幅深过大市。神预测发表后,筲箕湾逸瑆及纳米盘之霸的菁隽等,先后劈价救亡。

  社会乱象及新盘浪接浪令二手楼市乍现呆滞。莱坊同不看好下半年楼市表现,该行分析股楼关连性的研究发现,一般住宅的楼价走势跟随恒生指数变化,但滞后三个月。自5月份以来,恒生指数曾一度下跌近10%,因此,一般住宅楼价有机会出现相应的调整。

  第三季货尾比重料维持10%

  新盘主宰大市,多个一手盘抢手令货尾比重减少。中原地产研究部高级联席董事黄良昇指出,今年第二季货尾约10482个,按季减少3120伙,货尾比重为10.3%,按季大幅下降3个百分点。货尾比重连降两个季度,临近暑假不利买卖,相信发展商定价克制以助促销,料第三季货尾比重维持10%水平左右。

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