个人转让二手房有关税收政策解读

个人转让二手房有关税收政策解读
   为加强房地产税收征管,促进房地产市场的健康发展,国家税务总局制定和明确了一系列关于二手房转让的税收政策,辽宁省地税局对一些税收政策又作了进一步的补充和细化,现将个人转让房屋的有关税收政策解读如下: 

    个人转让房屋涉及营业税及附加(附加税费包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加)、土地增值税、契税、印花税、个人所得税等8个税费种,其中营业税及附加、土地增值税、个人所得税由卖房者缴纳,契税由买房者缴纳,印花税由买卖双方缴纳。 

    一、个人转让房屋营业税规定 

    (一)税收政策 

    自2006年6月1日起,对个人购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过5年(合5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 

    享受税收优惠政策的普通住房应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。省辖市单套建筑面积标准可以适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%. 

    纳税人销售平房住宅,凡符合本地区规定普通住宅关于销售价格和建筑面积标准的,可视同普通住房;个人拥有具有产权的房改房首次上市转让时,可视同普通住房,免征营业税;动迁后回迁住房首次上市转让的,凡符合本地区享受税收优惠政策的普通住房标准的,免征营业税。 

    (二)个人转让住房的价格确定问题 

    售房收入是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。合同签订的成交价格明显偏低,由有资质的房地产价格评估机构进行评估,按评估价格征收税款。 

    个人销售非普通住房的按其售房收入减去购买房屋时取得的税务部门监制的发票上的价款后的差额征收营业税。 

    个人将通过继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,其购房价格按发生继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。 

    (三)个人购买住房的时间确定问题 

    个人转让住房的购房时间,可按房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间孰先原则确定。 

    1、关于继承住房转让。继承住房对外转让的,可以原购买住房取得的房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间作为其购买房屋的时间。但纳税人需向主管地方税务机关提供继承前原产权人身份证明(已死亡的,需死亡证明);继承前原房屋产权证书;继承人身份证明;继承人与继承前原产权人关系证明(有户口簿的,提供户口簿);继承公证资料。对不能同时提供上述资料的,一律按现有房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间作为其购买房屋的时间。 

    2、夫妻更名住房转让。夫妻离婚分割住房、夫妻间更名住房对外转让的,可以原购买住房取得的房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间作为其购买房屋的时间。但纳税人需向主管地方税务机关提供更名前原产权人身份证明;更名前原房屋产权证书;更名后房屋所有权人身份证明;结婚证或离婚证。对不能同时提供上述资料的,一律按现有房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间作为其购买房屋的时间。
    3、关于个人转让赠与房屋。个人向他人无偿赠与不动产,包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况,免征营业税。但必须办理营业税免税申请手续,纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料原件。 

    个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时,对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房,其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。对通过其他无偿受赠方式取得的住房,该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。 

    对个人赠与不动产过程中,向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益,但提供虚假资料,申请办理无偿赠与的相关手续,没有按规定缴纳营业税的纳税人,由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定追缴税款、滞纳金并进行相关处罚。 

    二、个人转让房屋土地增值税规定 

    个人转让房屋包括转让普通住宅、非普通住宅和非住宅三种情况。个人转让普通住宅,免征增值税。个人转让非普通住宅,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税;居住未满三年的,全额征收土地增值税。个人转让非普通住宅,可按转让收入的0.25%核定征收。个人转让非住宅的,全额征收土地增值税,可按转让收入的0.5%核定征收。 

    三、个人转让房屋个人所得税规定 

    (一)税收政策 

    对个人转让住房,应依法缴纳个人所得税。纳税人能够提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证,或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的,均应按照核实征收方式依照20%的税率征收个人所得税。纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证,或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的,对其实行核定征收个人所得税,如果是转让住房,按转让收入的1%征收个人所得税;如果转让非住房,按转让收入的2%征收个人所得税。 

    纳税人出售自有住房后,拟在出售的一年内按市场价格重新购房的,可以先缴纳个人所得税纳税保证金,同时向主管税务机关提出拟购房申请,填写《拟购房申请表》。纳税人自出售住房之日起一年内购房的,持《拟购房申请表》和重新购置住房产权证,到主管税务机关办理退还个人所得税纳税保证金。 

    对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。“自用5年以上”,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。个人出售商业用房取得的所得,应按规定缴纳个人所得税,不得享受1年内换购住房返还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。 

    (二)关于个人转让住房的价格确定问题 

    对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的房屋销售价格高于本地确定的最低计税价格的,应按纳税人申报的销售价格计算征税;纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的,应按最低计税价格计算征税。 

    (三)关于个人购买住房的时间确定问题 

    个人按照国家房改政策购买的公有住房,以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间,依照孰先原则确定;个人购买的其他住房,以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。 

    (四)关于个人将受赠不动产对外销售问题 

    受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后,再次转让该项不动产的,在缴纳个人所得税时,以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实计算缴纳。 

    四、个人购买房屋契税规定 

    个人购买房屋应缴纳契税。根据《
辽宁省契税暂行实施办法》第三条:“契税税率为4%。对个人购买普通住宅的,税率暂减按3%征收”和《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)“个人购买自用的普通住宅,暂减半征收契税”,个人购买的普通自用住宅,实际税率就为1.5%.除此之外,契税税率为4%. 

    五、个人转让房屋印花税规定 

    对二手房转让合同(含买卖、交换、赠与、继承和分割合同)按产权转移书据0.5‰税率征收印花税。产权转移书据以所载金额作为计税依据。对拒不提供应税凭证或不如实提供应税凭证致使计税依据明显偏低的,地方税务机关可以核定纳税人印花税计税依据。二手房交易有评估价格的,按照评估价格核定;没有评估价格的,根据二手房市场交易市场价格核定。 

    六、关于个人住房权属变更的管理程序 

    转让方持产权证及复印件、转让双方签订的购房合同(协议)及地方税务部门要求的其他材料到各级地方税务(财政部门)在房地产交易和权属登记场所设立的房地产税收征收窗口,缴纳相关税收,并开具《转让销售不动产专用发票》。 

    住房转让双方在办理房地产权属变更时,必须按照国家有关规定,出具契税完税(或减免)凭证和《转让销售不动产专用发票》;对于未出具的,房地产管理部门不得为其办理权属变更手续。(铁岭市地方税务局供稿)

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