一张图看懂房地产税:由来、争议、趋势

  房地产税是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

  ●2011年1月,上海开展对部分个人住房征收房地产税试点,适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。

  ●2011年1月,重庆启动房地产税改革试点,征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房,以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。

  ●2014年8月8日,2014博鳌房地产论坛上,财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康在会上指出,房产税改革方向已被最高决策层锁定,可能在2017年实施。有观点指出,房产税会以2017年为界开征,2017年前销售的房屋以及首套住房有可能免征。

  十二届全国人大常委会已将房地产税立法正式列入五年立法规划,目前房地产税法草案正由全国人大常委会预算工作委员会牵头抓紧起草,财税部门配合立法。

房地产税与房产税

  房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。由此可见房地产税和房产税是有区别的,确切的来说,房产税是在房地产税的范畴之内。

  房地产税与房产税最大的区别在于:房产税作为财产税,其征税对象为房产,而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。通俗解释就是:一个财产税税种,两个财产主体。而房地产的财产主体有两个:房屋属于卖方人,而脚下的土地却属于国家,拿住宅来说,只有70年使用权,并没有实际拥有权。

房地产税从试点到立法

  ●2011年1月,上海开展对部分个人住房征收房地产税试点,适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。

  ●2011年1月,重庆启动房地产税改革试点,征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房,以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。

  ●2012年11月,时任财政部部长谢旭人提出,房地产税改革试点经验将在全国范围内推开,同时将积极推进单位房产的房地产税改革。

  ●2012年底,住建部部长姜伟新表示,正在研究房地产税试点,2013年将继续推进城镇个人住房信息系统建设、编制实施好住房发展和建设规划。

  ●2013年2月,时任国务院总理温家宝主持国务院常务会议,会议确定,严格执行商品住房限购措施,扩大个人住房房地产税改革试点范围。

  ●2013年5月,国务院批转的国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出,将扩大房地产税改革试点范围。

  ●2013年5月,国土资源部副部长胡存智表示,预计2014年6月底前出台不动产登记条例。专家认为,条例出台后,全面征房地产税技术条件基本具备。

  ●2013年7月,国家税务总局下发通知明确,研究扩大个人住房房地产税改革试点范围。

  ●2013年8月,财政部向全国人大常委会预算工委通报时表示,将扩大个人住房房地产税改革试点范围,为全面推进房地产税改革进一步积累经验。

  ●2014年8月8日,2014博鳌房地产论坛上,财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康在会上指出,房产税改革方向已被最高决策层锁定,可能在2017年实施。有观点指出,房产税会以2017年为界开征,2017年前销售的房屋以及首套住房有可能免征。

大事记

  1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》颁布。征税范围是经营性用房的收入部分,对非经营性住房则不予考虑。

  10月14日《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确提出,“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”这为房产税改革指明方向,但仍以理顺税费关系为主要目的。随后,北京、深圳等10个省市开始物业税空转试点。

  2010年10月27日《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》中要求“研究推进房地产税改革”。

  2011年初 经国务院同意,上海、重庆两地推行针对个人住房征收房产税的试点。

  2013年8月 国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时,提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”,被视为房产税试点扩大的信号。

  2013年11月 十八届三中全会全面深化改革的决定明确,“加快房地产税立法并适时推进改革”。分析认为,这意味着试点工作将搁置,房地产税改革要立法先行。

  2014年3月 十二届全国人大二次会议上,李克强指出,2014年要做好房地产税立法相关工作。

  2014年6月《深化财税体制改革总体方案》获中央政治局审议通过。

  2014年10月 财政部部长楼继伟在《求是》撰文指出,房地产税改革总的方向是,在保障基本居住需求的基础上,对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素,合理设置建设、交易、保有环节税负,促进房地产市场健康发展,使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。

  2015年12月7日 消息称房地产税将由房产税和城镇土地使用税合并而成,划归地方。

房地产税立法背后的博弈逻辑

  十二届全国人大常委会已经把房地产税立法正式列入五年立法规划。权威消息透露,作为未来的新增税种,房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成,由各地地方税务局征管,全部税收收入将划归地方,成为地方税源的补充。如果消息属实,我认为这与较早前社会各界所预期的房地产税的立法目标相距较大,最多属于小改。

  房地产税属于不动产税,有两个税基,一是房产,二是地产,随着时间的推移,建筑房产的钢筋水泥是贬值的,房价上涨,皆因土地价格上涨。在我国,居民购买房产,只是购买七十年的使用权,土地更是属于国家所有,房地产税的法律依据何在,其实还充满争议。

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