鲁地税发[2005]23号山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法

山东省地方税务局关于印发
《山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法》的通知

鲁地税发[2005]23号             2005-3-14

各市地方税务局、省局直属分局:
为了加强房地产企业地方税收征收管理,促进房地产行业的健康发展 ,根据国家税收法律、法规的有关规定,省局制定了《山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法》,现印发给你们,请结合《山东省人民政府办公厅关于加强税收征管增加财政收入的意见》(鲁政办发[2004]101号),认真贯彻执行。执行中发现的问题,请及时报告省局(税管一处)。

  房地产开发企业税收征收管理暂行办法

  第一章  总 则
第一条  为了规范房地产开发企业的税收管理,促进房地产行业的健康发展,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及其他有关税收法律法规的规定,结合我省实际,制定本办法。

  第二条  在我省境内从事房地产开发的企业(以下简称房地产开发企业),应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税(城市房地产税)、车船使用税(车船牌照使用税)、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收(费)。外商投资企业(包括港、澳、台)暂不征收城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

  本办法所称的房地产开发企业,是指进行基础设施、房屋等不动产的投资建设,并且销售开发产品或者转让土地使用权的单位。

  第二章  营业税
第三条  房地产开发企业有偿提供应税劳务、销售不动产、转让无形资产(以下简称“应税劳务”)应按规定缴纳营业税,计算公式为:
应纳营业税税额=营业额×适用税率

  第四条  销售不动产是指有偿转让建筑物、构筑物、土地附着物所有权的行为;转让土地使用权是指将拥有的土地使用权有偿转让给其他单位和个人的行为。有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。

  第五条  房地产开发企业下列行为属于销售不动产或转让土地使用权:
一、取得的土地使用权或者不动产抵顶工程款、贷款等债务的;
二、不动产用于安置拆迁户的;
三、将不动产作价作为股利分配给股东,所有权转移的;
四、将取得的土地使用权和开发产品换取其他单位、个人的非货币性资产的。

  第六条  房地产开发企业转让不动产有限产权或永久使用权,以及将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产征收营业税;利用自有施工力量,自建建筑物后销售的,其自建行为视同提供建筑业劳务。

  第七条  房地产开发企业转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发,但尚未进入施工阶段的在建项目,按 “转让土地使用权”征收营业税;转让已进入建筑施工阶段的在建项目,按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

  第八条  对虽未办理过户手续,但实际已将土地使用权或不动产转让给购买方,并向购买方收取了房地产价款或其他经济利益的,应按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。

  第九条  房地产开发企业取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进行施工,并向对方预收房款,工程完工后,办理产权转移手续的,应按“销售不动产”征收营业税。
有关单位和个人出售委托房地产开发企业代建的房屋,应按“销售不动产”征收营业税,其计税营业额为向购房者收取的全部价款和价外费用。

  第十条  房地产开发企业销售开发的不动产,其营业额包括全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费,如开发商向购房者收取延期付款利息、集中供热、管道煤气、有线电视、电话等费用(不包括住房维修基金)。
房地产开发企业以“还本”方式销售不动产,应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税,不得减除“还本”支出。

  第十一条  房地产开发企业销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计征营业税。
上款所称“购置的不动产”、“受让的土地使用权”,是指开发商不参与开发、建设,以购买或者交换方式,直接取得所有权(或使用权)原属于其他单位和个人的不动产、土地使用权:“购置或受让原价”是指购买不动产实际支付的价款,取得土地使用权实际支付的价款,不包括房产、土地使用权交易过程中缴纳的税费和土地整理费用,并且必须凭发票等合法有效凭据才可计算扣除。

  第十二条  房地产开发企业赠送不动产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额:
一、按本企业当月销售的同类不动产的平均价格核定;
二、按企业近期销售同类不动产的平均价格核定;
三、按下列公式核定计税价格:
销售额=房地产开发成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)
其中,成本利润率为10%,营业税税率为5%.

  第十三条  营业税的纳税义务发生时间,为房地产开发企业收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产,采用预收款方式的(包括收取的购房定金),为收到预收款的当天。
一、一次性全额收款方式销售开发产品、转让土地使用权的,为收讫销售和转让收入价款或取得索取收入价款凭据(权利)的当天。
二、以分期收款方式销售开发产品的,以销售合同或协议约定的付款日作为纳税义务发生时间;购房者提前付款的,为收到付款的当天。
三、采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日作为纳税义务发生时间,余款的纳税义务发生时间为银行按揭贷款办理转账的当天。
四、房地产开发企业将不动产无偿赠送他人的,其营业税纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

  第十四条  房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产,应当向土地或不动产所在地的主管地方税务机关申报缴纳营业税,并按规定开具税务发票或税务收据。

  第三章  企业所得税
第十五条  实行独立经济核算的房地产开发企业,应当就其取得的生产、经营所得和其他所得,按有关规定缴纳企业所得税(外商投资企业和外国企业外从事房地产开发的,按规定缴纳外商投资企业和外国企业所得税)。计算公式为:
应纳企业所得税额=应纳税所得额×适用税率
应纳税所得额=每一纳税年度收入总额—准予扣除支出项目金额

  第十六条  房地产开发企业的收入总额,包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程或劳务结算收入、出租房租金收入、视同销售的收入、商品房售后服务收入和其他收入等。

  第十七条  房地产开发企业按以下原则分别确认收入的实现:
一、开发产品销售收入的确认
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现。
(二)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
(四)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:
1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额,于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2、采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格,于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3、采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格,于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。
4、采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格,于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期,定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
(五)将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现:
1、将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售资产确认收入的实现。
2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
(六)以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现。

  二、房地产企业在下列情况下,应于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时,视同销售确认收入:
(一)将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等。
(二)将开发产品转作经营性资产。
(三)将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者。
(四)以开发产品或自有资产抵偿债务,包括企业以开发产品或自有资产直接抵偿债务,企业以开发产品或自有资产作为抵押向他人借款,逾期不能偿还本金,而将抵押品赔付债权人的。
(五)以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

  三、代建工程和提供劳务收入的确认
(一)房地产开发企业代建工程和提供劳务在同一年度内开始并完成的工程或劳务,应在工程竣工验收办妥交接手续或劳务完成,结算账单经委托单位签证后,确认为营业收入的实现,确认的金额为合同或协议总金额。工程或劳务跨年度的,应按完工百分比法按季确认收入的实现。
(二)房地产开发企业在代建工程提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等,按合同规定留归房地产开发企业所有的,应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

  四、出租房租金收入的确认
出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金,确认为营业收入的实现。
第十八条  房地产开发企业以合同、协议或其他方式约定并实际取得的定金、预收房款以及其他具有预收款性质的各种款项,应于企业实际收到定金或预收款之日确认预售收入的实现。
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整。预售收入的利润率不得低于15%(包括15%)。由主管税务机关结合本地实际情况,按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。
具体调整方法如下:
一、房地产开发企业进行企业所得税预缴年度申报时,应将当期取得的预售收入乘以规定的利润率计算出预计利润额,在纳税申报表中的“纳税调整增加额”栏次反映。
二、预售开发产品完工后,按规定结转销售收入、销售成本时,对已经通过纳税调整计算的预售收入的预计营业利润额,在纳税申报表中的“纳税调整减少额”栏次反映。
房地产开发企业按规定对预售收入进行纳税调整,应在申报时随申报表附报《预售收入纳税调整表》(附表1)。

  第十九条  房地产开发企业发生的销售折扣,如果企业在销售合同中明确给予买方的折扣、折让,且销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的,允许税前扣除,其他方式的各种折扣、折让一律不能冲减其销售收入。

  第二十条  房地产开发企业每一纳税年度准予扣除的支出项目包括开发、经营过程中发生的、与取得收入相关的成本、费用、税金和损失。房地产开发企业在进行成本和费用扣除时,必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
一、房地产开发企业应以独立编制“建筑工程预算书”(包括独立编制设计预算和施工图预算)的单位工程为成本核算对象,分别核算建造成本。对支付的属于多个成本核算对象的开发费用,应按建筑面积等合理的方法在各成本核算对象之间进行分配。
二、房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品建造成本,是指房地产开发过程中实际发生的,已实现销售的开发产品所发生的建造成本。具体计算公式如下:
可售面积单位工程成本=成本核算对象总建造成本/成本核算对象总可售面积
当期可扣除的销售成本=Σ各成本对象已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

  三、开发产品建造成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用、借款费用及其他费用等。
(一)土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
(二)前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
(三)建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
(四)基础设施建设费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
(五)公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。凡是建成后产权属于房地产开发企业继续从事生产经营活动的绿地、花园、停车场、商业网点、教育设施及会所等,其相应支出不能计入开发产品建造成本。
(六)开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、各项临时设施摊销等。
各项临时设施摊销是指现场临时作业棚、材料库、办公室、临时性简易周转房,以及临时搭建的职工宿舍、食堂等临时性福利设施,其建造时的实际支出可直接计入成本核算对象,属于不同成本核算对象的,应在各成本核算对象之间进行分摊。
(七)借款费用是指为建造开发产品借入资金,在成本对象完工前发生的利息等。  

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