地价款并入房产原值缴房产税需区别容积率

  某食品公司成立于2007年11月1日,为独立核算的有限责任公司,主营蜜饯、罐头(畜禽水产罐头、果蔬罐头)研发、生产经营及销售。2012年10月6日,税务稽查人员到该企业进行纳税检查时,提出企业未将支付的地价款并入房产原值缴纳房产税,对此企业财务人员非常不解。
  
  原来,该企业为扩大生产经营规模,2010年新征用土地7万平方米,支付土地转让价款1260万元,每平方米平均地价180元。取得土地时,企业账务处理为“借:无形资产1260万元;贷:银行存款1260万元。”企业在该宗土地上建造厂房、办公楼,建筑面积16万平方米,建筑成本17600万元。2011年5月达到使用状态并竣工决算转入固定资产。企业账务处理为“借:固定资产17600万元;贷:在建工程17600万元”。企业从2011年6月开始按照17600万元税基缴纳2011年房产税,即17600×70%×1.2%÷12×7=86.24(万元)。
  
  土地价款是否要缴纳房产税呢?《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确。该文件第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题。对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
  
  按照财税[2010]121号文件规定,企业应将支付的地价款并入房产原值缴纳房产税。企业新建工业园区的宗地容积率为建筑面积16万平方米÷土地面积7万平方米=2.29。因该容积率大于0.5,故应将支付的全部地价款纳入房产原值缴纳房产税。所以企业应缴纳2011年度房产税(1260+17600)×70%×1.2%÷12×7=92.414(万元),企业应补缴税款92.414-86.24=6.174(万元)。
  
  如果食品公司在该地块上建造厂房、办公楼的建筑面积3万平方米,那么容积率为3万平方米÷土地面积7万平方米=0.43,小于0.5,则应计入房产原值缴纳房产税的地价款为3×2×180=1080(万元),企业应补缴房产税为1080×70%×1.2%÷12×7=5.292(万元)。
  
  对企业未申报少缴税款的行为,税务机关根据税收征收管理法第六十三条第一款之规定,对该公司未申报少缴税款的行为定性为偷税,并处以少缴税款50%的罚款。同时,根据税收征收管理法第三十二条之规定,对该企业少缴的房产税自滞纳之日起至税款实际缴纳入库之日止,按日加收万分之五的滞纳金。
  
  为此,我们提醒广大纳税人,对新征用土地建设厂房或者办公楼的行为,在计算缴纳房产税时,千万要注意应区别不同的容积率,将不同的地价款并入房产原值纳税,以免造成不必要的损失。

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